七大城市，“现售制”全部落地 - 实时比分

深圳与杭州在同一天采取行动，国内主要城市关于“现售制”的具体实施方案已基本完成落地。

10月15日，深圳出台规定，自8月28日之后新出让的土地优先采用现房销售模式，新项目若申请预售，要求单体建筑主体结构达到封顶状态，预售资金实行全额且全过程的监管，竣工备案后才会发放按揭贷款（包括公积金贷款），并对已在途的项目设定了过渡期。

杭州则提出，支持项目分期开发，并实施分阶段的竣工备案等措施。两座城市同日行动，表明这项改革已从“方向明确”阶段步入“细则落实”阶段。

至此，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉这七个城市均已发布了具体的落地细则。 全国主要城市“现房销售”的实施框架已基本清晰。

这并非单纯的政策叠加，而是一次从预售制度向现售制度的体系性转型，正在核心城市率先推进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，七个城市政策的密集落地，表明全国现房销售相关改革正在稳步推进，一线城市及核心二线城市率先实施的结构已经明朗，具备较强的引领和示范效应。

梳理发现，七个城市的细则在三个关键底线上高度一致：新出让土地项目若采用预售方式，需主体结构封顶；预售资金需全额、全过程监管；以8月28日为时间节点进行新老项目划分。

这表明，改革并非直接取消预售，而是旨在使预售过程更加安全、透明。但底线一致并不意味着实施路径相同，差异主要集中体现在执行环节。

在过渡期方面，武汉和杭州将过渡期延长至2028年底；上海则较为谨慎，明确在途项目遵循“条件从旧、监管从新”的原则。

在封顶认定方面，北京、武汉、深圳的要求更为严格，需通过五方验收或现场核查；上海、天津、广州、杭州则沿用上级文件的标准。

在现房定金方面，上限从北京的1%到广州、天津、杭州的5%形成梯度差异，上海和深圳为3%，武汉原则上不超过5%。

在资金释放方面，武汉是唯一明确允许保函置换的城市，天津采用点对点方式直接划拨至施工企业、材料供应商和农民工工资专用账户，杭州则将预售定金与首付款合并管理，监管范围更广。

这些差异从何而来？市场基本面是重要因素。

克而瑞数据显示，2026年1-9月新建商品住宅的供求比，广州为0.67、北京0.74、深圳0.74、天津0.76、上海0.86、杭州0.88、武汉0.97；9月末库存去化周期，杭州为11个月、上海18.2个月、天津20.3个月、广州23个月、深圳23.2个月、武汉28个月、北京30.1个月。

去化压力较大的城市，普遍在过渡安排和资金释放工具上提供了更大弹性。武汉的供求比为0.97、去化周期28个月，对应着七个城市中最多的过渡档位和唯一的保函置换安排；杭州去化周期最短，其过渡期设置建立在市场需求相对稳定的基础上。土地出让收入和房企现金流的双重考量，则决定了土地款缴付期限的松紧程度。

克而瑞发文指出，“828新政”的方向是一致的，但七个城市的实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在于是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。差异本身即是信息：它既标明了政策弹性空间的边界，也反映了各城市市场压力与风险承受力的分化。

业内分析认为，继全国七个城市发布实施意见后，强二线及省会城市预计将陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。第四季度，预计更多城市将落地实施细则，也会有更多城市进一步释放政策弹性空间。

本文来自微信公众号“乐居财经”，作者：李兰，36氪经授权发布。